Kaufen oder mieten? Diese Frage stellen sich viele Deutsche. Für das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln gibt es darauf aktuell nur eine Antwort: Kaufen! Den laut einer aktuellen Studie der Wirtschaftsforscher ist das Wohnen im Eigentum im Schnitt 41 Prozent günstiger als diese Immobilie zu mieten.
In insgesamt 402 Landkreisen und Städten wurden die Kosten für Eigentümer und Mieter miteinander verglichen. Nirgendwo haben die Mieter einen finanziellen Vorteil gegenüber den Eigentümern, auch nicht in Metropolen und Ballungsräumen. Der Unterschied zwischen den Selbstnutzerkosten und den Mieten liegt teilweise sogar über dem Bundesdurchschnitt von 41 Prozent.
In Hamburg und Berlin beträgt der Vorteil der Eigentümer mehr als 45 Prozent. Unter den Großstädten fällt er in München und Stuttgart mit 34 und 35 Prozent am geringsten aus. Unter allen Landkreisen ist der finanzielle Vorteil in Wittenberg mit 67 Prozent am höchsten und in Kelkheim mit 16 Prozent am geringsten. Der Grund für den großen Unterschied besteht in den erwarteten Preissteigerungen der Städte, die 2005 bis 2010 ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt lagen.
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Zinsentwicklung kompensiert die hohen Preise
Doch wie realistisch ist die Prognose und trägt sie sich auch in Zukunft? Michael Voigtländer des IW Köln erklärt: „Fakt ist, die Preise sind hoch – insbesondere in Großstädten. Aber die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre kompensiert die Preissteigerungen komplett. Die Zinsen sind stärker gesunken als die Immobilienpreise gestiegen sind." Er rechnet auch zukünftig nicht damit, dass die Zinsen stark steigen werden. Grund dafür sei der weltweite Anstieg der Ersparnisse und die immer moderatere Inflationsentwicklung. Dadurch sei seine Prognose auch noch für 2020er Jahre sehr verlässlich.
Falls die Zinsen doch steigen, entsteht laut dem IW-Experten in den meisten Städten und Landkreisen dennoch kein Problem für die Eigentümer, die Kreditlast zu tragen. Damit die zum Problem wird, müssten im Großteil Deutschlands die Zinsen für die Anschlussfinanzierung innerhalb von fünf bis 10 Jahren von aktuell 1,48 Prozent auf über vier Prozent steigen. Erst dann,würden Eigentümer draufzahlen und Mieten attraktiver. Auch in den meisten Großstädten kann der Zins bis zu drei Prozent erreichen, bevor das Verhältnis kippt.
Allerdings darf in der Boomtown München der Zins quasi nicht steigen. Schon bei einer Anschlussfinanzierung zu einem Prozent wäre langfristig der Mieter im Vorteil.
Hohe Wertsteigerung in München
„München ist ein Spezialfall. Allerdings ist die Wertsteigerung dort auch größer als in anderen Regionen und damit wächst das eigene Vermögen", erklärt Voigtländer. Dennoch sollten sich Käufer gut überlegen, ob sie sich in der bayerischen Landeshauptstadt noch eine Immobilie anschaffen. Die Preise müssten noch weiter steigen, damit sich diese Investition lohnt.
Voigtländer rät generell dazu, nur ein Objekt zu kaufen, wenn der Käufer es selber nutzt und dort langfristig wohnen bleiben möchte. Denn wer nur auf den Zugewinn spekuliert, muss damit rechnen, dass im Falle einer Immobilienblase der Wiederverkaufspreis deutlich sinkt. „In anderen Großstädten wie Köln, Düsseldorf oder Berlin lohnt sich der Immobilienkauf aber definitiv", sagt Voigtländer.
So wurde gerechnet:
Für den Vergleich zwischen Eigentümern, die ihre Immobilie selber nutzen, und Mietern wurden die monatlichen Mieten den monatlichen Kosten der Eigentümer gegenübergestellt. Darunter fallen Zinszahlungen, Tilgung und Instandsetzungskosten. Der Käufer zahlt die Immobilie annahmegemäß 35 Jahre lang ab, ohne mehr für die Wohnung aufzuwenden als der Mieter. Nach der Finanzierungsphase besitzt der Eigentümer eine schuldenfreie Immobilie, dadurch sinken seine monatlichen Kosten entsprechend. Der Mieter dann aber zahlt weiter. Für die Mieten wurde eine jährliche Steigerung um 1,5 Prozent angenommen.
Fazit:
Eigentümer wohnen in allen deutschen Städten und Kreisen günstiger als Mieter. In den meisten Städten und Kreisen können sie Immobilien kaufen und komplett entschulden, ohne dass sie dafür im Finanzierungszeitraum mehr Geld aufwenden müssten als Mieter. Darüber hinaus zeigt sich, dass Käufer in der überwiegenden Mehrheit der Kreise sogar eine deutlich höhere Zinsbelastung tragen könnten, ohne dass das Wohnen im Eigentum unvorteilhaft wird.
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