Wenn Immobilien-Besitzer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, ist es wichtig, dass sie den Wert der Immobilie richtig einschätzen. Dabei müssen Eigentümer immer wieder feststellen, dass ihr Eigenheim viel weniger Wert ist, als sie gedacht haben - trotz des Immobilienbooms.
„Derzeit kommt es immer wieder zu einer Überschätzung der Preisentwicklung bei Immobilien", erklärt Christian Sauerborn, Forschungsleiter bei den Bewertungsexperten Sprengnetter. Die Leute ließen sich viel zu oft vom aktuellen Hype auf dem Immobilienmarkt mitreißen. „Dabei übersehen sie, dass die rasanten Preissteigerungen nur für wenige Regionen gelten", beobachtet Sauerborn. „Mittlere Preissteigerungen von vier bis sechs Prozent sind nicht so spektakulär – und werden deshalb leicht übersehen."
Zahlreiche Faktoren entscheiden über Wert einer Immobilie
Tatsächlich kommen bei der Ermittlung des Immobilienwerts viele Faktoren zusammen. Allen voran bestimmt die Lage den Preis: Steht die Immobilie im Außenbereich einer Siedlung, in einem Dorf oder auf Stadtgebiet? Handelt es sich um ein reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder gar ein Gewerbe-Industriegebiet? Genauso einfach sind die Fragen nach Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße und Ausrichtung sowie die Bauweise - etwa Mauerwerk, Fertighaus oder Stahlbeton - zu beantworten.
Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle: Handelt es sich um eine Villa, ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte (DHH) oder eine Wohnung? In welchem Stockwerk liegt die Wohnung? Und wie ist der Grundriss gestaltet: modern, normal, ausgefallen oder eher unpraktisch?
Experten schauen auch auf die Details
Abgesehen von diesen relativ eindeutigen Kriterien achten Profis auf eine Reihe weiterer Merkmale. Sie können für das endgültige Werturteil entscheidend sein - sind aber oft nur Experten vor Ort richtig einschätzen.
Wer hier böse Überraschungen vermeiden will, sollte Sie vorab eine einfache Checkliste durchgehen, wie Sie die Bewertungs-Experten von Sprengnetter verwenden.
Wertsteigernde Punkte für die Immobilie:
- Es handelt sich um einen Neubau oder die Immobilie ist zumindest relativ jung. Bei einem Altbau punkten Sie mit einer Sanierung.
- Eine gute Energieeffizienzklasse „B" oder besser. Ein solider Zustand der Außenwände und des Dachs ist Voraussetzung.
- Die Immobilie ist mit einer Fußbodenheizung ausgestattet.
- Die Raumhöhe beträgt mindestens 2,80 Meter.
- Eine hochwertige Sanitäreinrichtung im zeitlosen Stil oder dem aktuellen Zeitgeist entsprechend. Das Bad und die Dusche sind barrierefrei zugänglich.
- Außentüren und Fenster sollten Einbrechern das Handwerk erschweren und eine Widerstandsklasse von mindestens RC3 (früher WK3) aufweisen. Einbruchhemmende Bauteile, die die DIN EN 1627 Norm erfüllen, sind ein weiterer Pluspunkt.
- LAN-Anschlüsse vorhanden, die eine Gebäudeautomation ermöglichen.
- Der Stil der Immobilie ist ebenfalls entscheidend: Eine ansprechende oder zeitlose Architektur, besonders klassische Gründerzeitbauten oder Häuser im Bauhausstil, sind immer gefragt.
Abzüge gibt es bei Immobilien mit folgenden Eigenschaften:
- Das Haus wurde in den 1950er, 60er oder 70er Jahren gebaut.
- Die Energieeffizienzklasse ist nicht besser als „C".
- Geheizt wird mit einem Nachtspeicherofen.
- Es gibt kein Gäste-WC.
- Installationen wie Heizungsrohre oder Stromkabel sind auf Putz angebracht.
- Die Raumhöhe liegt unter 2,60 Meter.
- Barrieren beeinträchtigen die Bewegungsfreiheit.
- Ein ausgeprägt individueller Stil bei Architektur und Inneneinrichtung. Hierzu zählen etwa Säulen im Eingangsbereich, ungewöhnliche Dachgauben oder Fensterformen.
Typische Fehler, die Immobilienbesitzern beim Schätzen unterlaufen
Doch selbst mit dem Wissen um diese Details kommen Laien immer wieder zu Fehleinschätzungen. Immobilienexperte Sauerborn kennt typische Fehler, die Immobilienbesitzer gerne machen - und so auf viel zu hohe Preise kommen:
- Sie orientieren sich an Angeboten auf Immobilienportalen, die meist 10 bis 15 Prozent über dem tatsächlichen Verkaufswert liegen.
- Sie überschätzen das eigene Glück, das sie in dem Haus oder Wohnung erlebt haben. Sie bewerten die Immobilie also emotional und damit eher zu positiv.
- Kosten, die man selber in eine Immobilie gesteckt hat, entsprechen nicht ihrem Wert beim Verkauf. Handwerkerleistungen oder Reparaturen, die Sie selber durchgeführt haben, erstattet Ihnen kein Käufer in voller Höhe. Auch Kosten für Extras wie beispielsweise ein Gartenhäuschen wird niemand 1:1 bezahlen.
- Flächen werden häufig überschätzt. Wer zum Beispiel das rechtlich nicht zu Wohnzwecken nutzbare Dachgeschoss ausgebaut hat oder einen Kellerraum nutzt, vergisst gerne, dass diese weniger wert sind als normale Wohnräume.
- Bodenrichtwerte sind nur Richtwerte! Sie müssen immer individuell angepasst werden - nach oben oder nach unten. Doch nur Experten wissen, wie man damit umgeht.
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